No mercado imobiliário, a venda de um imóvel pode ser um desafio maior do que se imagina. Especialistas apontam que fatores como localização, custos e a condição do imóvel são determinantes para sua liquidez. Não basta estar em um bairro valorizado ou ter uma boa metragem; um condomínio elevado, reformas personalizadas, documentação irregular e até um crime de grande repercussão podem afastar potenciais compradores.
O termo “imóvel micado” refere-se a propriedades que, embora possam não ter perdido valor, enfrentam dificuldades para encontrar compradores. Bruna Eleutério, corretora e sócia da Felicità Imóveis, explica que imóveis raramente perdem valor real, mas podem demorar mais para serem vendidos. “O que existe, na prática, é imóvel que se valoriza menos do que a média ou que demora mais para vender. São coisas diferentes”, afirma.
Situações excepcionais, como um crime ocorrido dentro do imóvel ou a degradação da área ao redor, podem impactar negativamente a percepção do comprador. Um exemplo notório é a cobertura onde ocorreu o assassinato do empresário Marcos Matsunaga, que foi colocada à venda novamente em São Paulo 14 anos após o crime. Casos como esse, no entanto, são exceções, e a maioria dos obstáculos está relacionada a questões financeiras.
Thiago Yaak, CEO da Liquid, ressalta que o comprador tende a se preocupar mais com o valor mensal que terá que desembolsar para morar no imóvel, levando em conta a prestação do financiamento e o valor do condomínio. “Dois imóveis com o mesmo preço de anúncio podem ter públicos completamente diferentes por causa disso, e o vendedor raramente percebe que está competindo em desvantagem”, explica Yaak.
Outro fator que pode prolongar a venda é a documentação irregular. Inventários não concluídos, matrículas desatualizadas e obras sem averbação dificultam ou até impedem a aprovação do financiamento bancário. “O imóvel não perde valor de mercado. Ele perde acesso ao crédito, o que é muito pior”, afirma Yaak.
André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital, destaca que quanto mais tempo um imóvel fica anunciado, maior a percepção de que há algum problema com ele. O anúncio envelhece e os compradores começam a negociar esperando um desconto maior.
Além disso, a aparência do imóvel é um aspecto que muitos proprietários subestimam. Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica, observa que um imóvel mal conservado pode criar uma distância entre a expectativa gerada pelo anúncio e a realidade da visita. “Quando o comprador chega ao imóvel e encontra uma realidade muito diferente da esperada, ocorre uma quebra de expectativa”, afirma. Em muitos casos, pequenas reformas podem ser mais eficazes do que conceder descontos no preço pedido. Pintura, reparos e atualizações podem fazer toda a diferença na percepção do imóvel.
Assim, ao considerar a venda de um imóvel, é essencial que os proprietários estejam atentos a esses fatores que podem influenciar diretamente a liquidez e o valor de mercado da propriedade. A combinação de uma boa apresentação, documentação em ordem e um preço justo pode ser a chave para evitar que um imóvel fique encalhado no mercado.
