A cidade de Balneário Camboriú, em Santa Catarina, tomou uma decisão ousada ao barrar a construção de um arranha-céu de 42 andares na Estrada da Rainha, localizada no Pontal Norte. A prefeitura, através de um decreto que declarou a área de utilidade pública, limitou a altura das edificações na região a 24,5 metros, visando preservar uma das vistas mais emblemáticas da cidade. A construtora Embraed, responsável pelo projeto, será indenizada apenas pelo potencial construtivo que deixará de ser utilizado, uma estratégia inovadora que busca equilibrar desenvolvimento urbano e proteção ambiental.

A medida foi formalizada no Decreto 13.319/2026, assinado pela prefeita Juliana Pavan (PSD) em junho. Este decreto interrompeu o andamento do projeto Fontainebleau, que já havia sido aprovado pela gestão anterior em outubro de 2024. Segundo Marcelo Freitas, assessor jurídico da Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, a decisão foi crucial para evitar que o alvará de construção fosse concedido, consolidando assim o direito da construtora de erguer o edifício. “Enquanto o alvará não for concedido, não há direito adquirido à obra”, afirmou Freitas.

A proposta de desapropriação do espaço aéreo do imóvel, em vez do terreno em si, foi uma solução encontrada pela administração municipal. Freitas explicou que, com a nova legislação limitando a altura das construções, a indenização será baseada na diferença entre o potencial construtivo do projeto original e a nova limitação. “Se o projeto aprovado permitia uma edificação de 150 metros, a indenização corresponderá ao potencial que não será mais utilizado”, detalhou.

A revisão do plano diretor foi um fator determinante para essa mudança. A Câmara de Vereadores aprovou uma emenda que restringiu a altura das edificações na área, inviabilizando o projeto de mais de 150 metros. A participação da população foi fundamental nesse processo, com a administração municipal ouvindo as demandas da comunidade durante a revisão do plano.

A declaração de utilidade pública permite que o município avance na desapropriação sem a necessidade de concordância dos proprietários, embora a prefeitura mantenha diálogo com a Embraed para buscar uma solução amigável sobre a indenização. Freitas destacou que a opção pela desapropriação parcial é uma forma de proteger o caixa municipal, já que a desapropriação integral implicaria em custos muito mais altos.

O potencial construtivo que a Embraed deixará de utilizar não será perdido; ele poderá ser transferido para outras áreas da cidade através da Transferência do Direito de Construir (TDC), um mecanismo previsto no Estatuto da Cidade. Essa transferência será calculada com base nas diferenças entre a legislação anterior e a nova, podendo ser aplicada em mais de 15 áreas habilitadas pelo microzoneamento.

Ainda assim, a regulamentação da TDC depende de um projeto de lei específico, que ainda não foi enviado à Câmara. Freitas acredita que a falta dessa regulamentação não impede que um acordo com a construtora seja alcançado, citando um caso anterior como precedente. No entanto, as negociações estão paralisadas, aguardando a aprovação do microzoneamento para avançar.

O terreno em questão já passou por disputas anteriores. Em 2016, foi declarado de utilidade pública para impedir a construção, mas essa medida foi revogada em 2020, permitindo que o projeto fosse aprovado novamente. Agora, a atual gestão, em conjunto com a sociedade, reafirma a necessidade de preservar a vista do local.

A pressão sobre a aprovação do empreendimento também aumentou com a investigação do Ministério Público de Santa Catarina, que começou em março de 2025, e a Secretaria do Meio Ambiente, que se manifestou contra a Licença Ambiental de Instalação devido à proximidade do Rio Marambaia. Além disso, moradores organizaram o movimento “Vista livre da Rainha”, que coletou assinaturas contra a construção.

Com a declaração de utilidade pública, a expectativa é que a negociação sobre a indenização e a transferência do potencial construtivo avance. Se um consenso for alcançado, Freitas acredita que não haverá necessidade de discussões judiciais sobre o tema. A preservação da vista icônica de Balneário Camboriú, portanto, se torna uma questão de interesse público, aguardando um desfecho que respeite tanto o desenvolvimento urbano quanto a identidade da cidade.